随着城市化进程的不断推进，中国的城市人口迅速增加，城市住房需求也随之上升。在此背景下，住房价格的快速上涨引起了社会的广泛关注。从供给和需求的角度来看，当住房市场的供给无法满足住房需求时，住房的均衡价格就会上升。目前，中国不同城市的住房市场存在明显分化，一线城市的住房价格上涨速度显著高于其他城市，其背后的重要原因是城市间的住房供给弹性存在显著差异。

　　土地利用管制政策与房价

　　可能存在内生关系

　　住房供给弹性可以简单理解为住房供应量对住房需求的反应程度，即当住房需求出现变化时，住房供应量相应的变化程度。直观来看，面对同样的住房需求冲击，住房供给弹性高的城市，住房供应量会随之上升，住房价格将维持稳定；住房供给弹性低的城市，新增住房供应量低于新增需求量，进而房价上升，住房供给弹性越低，房价上升速度越快。

　　格莱泽（Glaeser）等的研究表明，住房供给弹性对于解释城市的发展趋势和住房价值演变有重要作用。具体而言，随着城市的生产效率上升，城市有两种可能的发展路径：住房供给弹性高的城市会吸引更多的人口，从而扩大城市规模；住房供给弹性低的城市则会保持原有城市规模，同时呈现工资上升和住房价值上升的发展趋势。因此，了解城市的住房供给弹性对于预测城市的房价走势和未来发展方向都有十分重要的意义。

　　一直以来，学者们主要从土地利用管制政策影响土地可获得性的角度进行分析，指出政府出台的各种土地利用管制政策（包括住房高度和数量限制、人口增长限制、城市边界限制等），将会影响城市可开发的土地量和住房供应量，进而影响住房供给弹性。相关理论分析指出，对于单个城市，土地利用管制增加了住房建设的边际成本。在某些情况下，土地利用管制甚至会使得住房建设的边际成本趋于无穷（如划定城市增长边界），从而导致住房供给无弹性。在此情况下，当劳动力需求变化引起住房需求变化，即城市的房地产市场发生“需求冲击”时，土地利用管制更加严格的地区的新增住房供给更少，房价上涨更快。实证研究也验证了上述结论。格莱泽等的研究发现，1970年之后获得新建住房许可的难度增加，导致了美国住房价格持续上升。萨克斯（Saks）的研究表明，土地利用管制强的区域住房供给量更少，在1980—2000年间房价上升更快，同时在面对劳动力需求冲击时，这些区域的就业量也上涨更慢。但是，这些研究都难以完全确立因果关系，因为土地利用管制政策是多方面的、难以度量的，同时和城市住房价值演变可能存在内生关系。也就是说，对于政策制定者而言，城市原有的土地价值和住房价格增长速度是制定未来土地利用管制政策的依据之一，因此难以判断土地利用管制政策是否为影响住房供给弹性的真正原因。

　　自然地理因素

　　对城市发展有深远影响

　　麻省理工学院房地产中心教授赛斯（Albert Saiz）在2010年发表在The Quarterly Journal of Economics上的研究，为分析住房供给弹性提供了新思路。该研究发现，城市的自然地理约束（海洋、湖泊、山地、湿地等）会导致可开发土地的相对稀有，从而影响城市的住房供给弹性。赛斯通过卫星获得地形和水系数据，并结合地理信息系统准确估计美国各大都市区的可开发土地量，度量城市中由于地形限制（包括土地的坡度、湖泊的面积等）而无法用于住房开发的比例。数据显示，被认为住房供给弹性低的城市普遍受到很强的自然地理约束，导致其可开发土地量较低。

　　赛斯从理论和实证两个维度证明，由于地形等外生因素导致的城市用地紧张，会导致更加严格的土地利用管制政策。从理论分析的角度，他认为，自然地理条件的差异使得不同城市的土地初始价值不同，对于自然地理约束强的城市，其土地初始价值更高，这些城市的住房所有者有更强的动机通过土地利用管制来避免自己在住房上的投资损失，这些城市的土地利用管制政策自然会更强。同时，基于沃顿居住用地利用管制指数和卫星地图的实际数据，赛斯发现，土地资源更加紧张的城市确实往往采用更加严格的土地利用管制政策。这一研究结论也在其他研究中得到验证。

　　更进一步地，赛斯发现，土地利用管制政策和自然地理条件共同作用于住房供给弹性。其中，城市的自然地理约束能够强有力地解释美国都市区在1970—2000年间的住房价格水平和住房价格增长率，是住房供给弹性的重要决定因素：一方面其直接减少了可开发的土地量，另一方面间接提高了土地价值并带来更加严格的土地管制政策。同时，赛斯还指出，土地利用管制约束确实受到当前房价和过去房价增长的内生影响，更高的住房价格和人口增长都会导致土地利用管制更加严格。

　　基于以上研究，赛斯提出，自然地理因素对城市发展有深远的影响。在自然地理约束更强的城市，住房价格水平更高，住房供给弹性更低，面对住房需求冲击时房价上升更快。从城市间的空间均衡角度来看，居住在这些城市中的消费者会要求更高的工资和宜居性，以补偿更高的住房成本。这解释了面对全国性的人口增长和城市化率的提高，为何美国不同城市的表现存在巨大差异。圣地亚哥、纽约、波士顿、洛杉矶等城市的自然地理约束较强，出现住房价格上升，进一步带来工资和宜居性的提高，而亚特兰大、休斯顿等自然地理约束弱的城市则表现为人口上升和城市规模扩大。

　　中国学者也逐渐认识到土地供给不仅受到土地利用管制政策的影响，更受到自然地理条件的约束。清华大学和纽约巴鲁克学院、南加州大学的学者采用赛斯的研究方法，共同利用卫星数据计算中国各城市的可开发土地比例，并用于解释城市住房供给对价格的弹性，得到了与赛斯相似的研究结论：地理条件确实是影响住房供给弹性的重要因素。

　　住房供给弹性对于城市房地产市场和城市的未来发展起到不可忽视的作用，而自然地理约束和土地利用管制政策则是影响住房供给弹性的重要因素。根据自然地理约束合理制定土地利用管制政策，并以此为基础准确度量不同城市的住房供给弹性，将有效指导房地产市场调控和城市发展规划。这也是我国城市研究学者应该关注的重要问题。

　　（作者单位：麻省理工学院城市研究与规划系、房地产中心、STL房地产创新实验室）