在执行程序中，案外人拥有的能够产生排除强制执行效力的实体权利类型主要包括所有权、用益物权、特殊的担保物权、租赁权、股权、共有等。在这其中，案外人以所有权遭受侵害为由请求法院排除执行的情形最为常见。近年来，司法实践中经常发生借名买房人作为案外人提起执行异议之诉请求排除强制执行的案件。本文以“献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉”【（2020）最高法民申4号】为例展开相关研讨，以促进该类纠纷的圆满解决。
【案情简介】孙某与陈某双方协商签订了借名买房协议，协议约定孙某借用陈某名义购买某处房产，陈某作为名义购买人与房屋出售人签订了购房协议，并对房屋价款及定金、服务费用支付进行了约定。但购房款以及相关费用实际是由孙某支付，并由其占有、居住。后由于陈某与献县鑫瑞小额贷款有限公司之间借款合同纠纷一案，该处房产被法院生效调解书确认进入执行拍卖程序。此时，孙某作为实际购买人向河北省沧州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求法院确认案涉房产为其所有并排除强制执行。该案件历经法院一审、二审、再审，法院都支持了孙某排除强制执行的诉求。最高人民法院再审裁定认为，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权。故驳回了献县鑫瑞小额贷款有限公司的再审申请。
【裁判要旨】不动产登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在借名买房人提起的案外人执行异议之诉案件中，如果借名人能提供证据充分证明其与出名人曾签订合法有效的借名协议、委托合同以及与之相关的房屋权属约定，证明其作为实际出资人或付款人已付出全部或部分价款并实际占有、管理或支配该房屋，并且借名人对房产未办理过户登记主观上不存在过错。此时，法律应当站在实质公平、正义的角度，切断不动产登记簿的权利推定效力，认定案涉房产的实际权属应归借名人，借名人作为案涉房产的实际所有权人，可以排除法院的强制执行。
【法理分析】《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条明确了基于法律行为发生的不动产物权变动必备的生效要件是有效的原因行为和产权登记，同时赋予了不动产登记的权利推定效力。这种由国家出面担保权利确认的制度设计主要目的有两点：一是规制，二是保护交易安全。一方面，通过让国家权力介入不动产物权设立、变动过程之中，以指导或调整市场主体的行为活动，实现国家规制，形成和平有序的产权秩序。另一方面，通过赋予不动产登记以公信力，来保护权利人的合法权益以及交易安全，实现产权资源的高效流通和配置。不动产登记制度在实现国家有效管理和促进市场经济发展过程中发挥着不可替代的作用，但不动产登记宣示其本质上也只是权利可能存在的一种推测或判断，在市场交易、资源流通高度频繁的当下，这种推测或判断可能与实际情况不符。如果严格按照不动产登记簿的状态来认定物权的权属，可能会有损实际所有人的合法权益。因此，《民法典》第220条赋予权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载存有错误的情况下，可以申请更正登记、异议登记的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条也规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。国家通过以上的制度设计来弥补不动产登记所彰显的形式物权与实质物权之间可能存在的紧张和冲突关系。
在借名买房的场景下，虽然出名人为名义上的房屋购买人，与出卖人签订购房合同，并将房屋过户登记在其名下，但实际上房屋的占有、使用、收益、处分等权能悉数归借名人享有和行使。此时，出名人空有房屋权利的“外壳”，却不享有任何实质性的权利内容。在本案中，借名人孙某从出卖人处购买房屋的态度是明确、具体的，虽然房屋交易的形式当事人是陈某，并且房屋也登记在出名人陈某名下，但案涉房屋的购房款由孙某支付，且房屋归孙某实际占有使用，以上事实都被孙某提供的证据证明。此时，借名人孙某是房屋的实质所有权人。
对于借名买房的物权归属问题，目前，学界主要存在着两种观点。一种观点认为，如果案涉房屋系借名人实际出资且占有，并且出名人与借名人之间已就房屋的权属情况书面达成协议，虽然借名人欠缺物权登记之形式要件，但不能据此排除借名人对房屋享有事实上的所有权。若按照此种观点，则本案中案涉房屋的所有权应归孙某所有。另一种观点认为，我国法律上并不存在“事实上的所有权”这一概念，识别、判断不动产的物权归属，应当严格遵循不动产物权设立、变动的基本规则，借名人并非房屋的所有权人，其仅享有请求出名人将案涉房屋转移到他名下的债权请求权。
笔者比较赞同前一种观点，不动产登记簿的效力仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。这种基于法律规定而做出的形式判断，在与权利存在的真实状况发生冲突时，应当让位于权利存在的实质判断，这是法律实现公平、正义的内在要求。这也就意味着在实际所有权人能提供证据推翻不动产登记簿记载的权利外观时，法院应予支持。在执行程序中，针对案外人的执行救济，法庭采用的是两造对抗的审理模式，即实质审理的方式，这也就意味着在判断借名买房物权归属问题时，不能仅停留在形式外观审查的标准，应当结合案件事实、证据情况来综合判定。如果借名人能提供证据充分证明其与出名人曾签订合法有效的借名协议、委托合同以及与之相关的房屋权属约定，证明其作为实际出资人或付款人已付出全部或部分价款并实际占有、管理或支配该房屋，并且借名人对房产未办理过户登记主观上不存在过错，此时，法庭应根据客观真实状况来确定权利的所有人，即认定案涉房产归借名人所有。
此外，借名买房人的民事权益是否得排除法院强制执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第25条确立了案外人执行异议的一般审查标准，即“以形式审查为原则，实质审查为例外”的案外人执行异议审查规则，即充分贯彻民事实体法物权公示原则和权利外观主义的基本理念。根据此条规定，不动产所有权的归属主要依据不动产登记簿，未登记的依据土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。与此同时，为了减少执行程序形式审查原则的弊端，降低形式审查可能出现错误而给当事人的合法权益造成的负面影响，《执行异议和复议规定》在个别条文中也确定了形式审查原则的例外，允许执行法院对案外人执行异议进行有限的实质审查。如《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定的买受人物权期待权的内容，便是案外人执行异议形式审查原则的例外情况。但案外人执行异议之诉与执行异议不同，它属于案外人的执行救济程序，适用的是两造对抗、言词辩论的法庭审理模式，当事人诉争的是在案执行标的的实体权利，其对当事人利益影响重大，关系到物质财产的归属和基本产权秩序的稳定。在涉及借名买房的情形下，如更好地落实实质公正，就不能一味地严格按照不动产登记簿的权属认定标准裁判。
（作者单位：浙江大学光华法学院）
